美國瘋狂加息後遺症 投資者排隊房地產撤資

大大小小的投資者都在排隊從房地產基金中撤資，這是美國利率飆升有可能顛覆商業地產行業的最新跡象。黑石（Blackstone）上周表示，在贖回請求激增后，它將限制投資者可以從其690億美元的旗艦房地產基金中提取的資金數額。據一位知情人士透露，喜達屋（Starwood）資本集團通知投資者后不久，它還限制了一只146億美元基金的提款。

黑石和喜達屋基金是兩個最大的非交易房地產投資信托基金，這是一種受富人歡迎的投資結構。由包括貝萊德和世邦魏理仕等公司在內管理的英國私人房地產基金最近也采取了類似措施來阻止資金外流。這些大型投資者的一些顧問表示，一些美國養老金機構也開始從房地產基金中撤資。

隨著越來越多的投資者和金融公司放棄房地產，套現請求的增加也隨之而來。利率上升有可能壓低這個負債累累的行業的房地產價值。與此同時，人們越來越擔心辦公空間需求疲軟和公寓行業租金增長放緩。

金融公司巴林銀行美國房地產收購主管Joe Gorin表示，商業房地產價值"必須要下降"，尤其是辦公樓，"但問題是下降多少"。

追蹤公開交易的房東的FTSE NAREIT All Equity REITs Index今年下跌超過20%，寫字樓業主的跌幅更大。經紀商表示，銀行發放的商業抵押貸款比去年少，而且由于買家對價格不再符合不斷惡化的前景而猶豫不決，因此建筑銷售量下降。

贖回請求的增加仍然相對較小，而且可能是短暫的。在2020年疫情最嚴重的時候，許多養老基金要求將資金從投資工具中撤出，但當第二年房地產市場前景轉好時，許多人改變了主意。

盡管如此，如果要求退款的投資者數量持續增長，這可能會成為房地產市場的一個問題。這是因為需要籌集現金來償還投資者的基金通常別無選擇，只能出售建筑物。

投資顧問公司Marquette Associates的總裁兼經理搜索主管Nat Kellogg表示:"這給整體價格帶來壓力。"Nat Kellogg表示，在他的公司建議的養老基金和大學捐贈基金中，越來越多的人正在尋求從房地產基金中撤資。

與2020年不同的是，個人投資者也在爭先恐后地退出。非交易型房地產投資信托基金在第三季度支付了37億美元的贖回費用。根據一家投資公司Robert A. Stanger & Co.的數據，雖然他們從投資者那里籌集到的新資金仍多于他們因撤資而損失的資金，但這是多年來最高的撤資數字，比2021年第三季度增長了12倍。